Если обеспечительный платеж перечислен будущим арендатором по предварительному договору до заключения договора аренды в качестве гарантии, что «арендный» договор будет заключен, арендодателю не нужно включать полученную сумму в НДС-базу.

Источник: Письмо Минфина от 28.12.2018 № 03-07-11/95829

Причем такой обеспечительный платеж не будет учитываться в НДС-целях и в случае, если арендодатель оставит его себе как неустойку за нарушение условий предварительного договора (в частности, при отказе внесшей платеж стороны заключит договор аренды).

Дело в том, что, по мнению Минфина, в данном случае обеспечительный платеж не связан с оплатой услуг аренды. А если деньги, полученные организацией, не связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), то, по общему правилу, они не облагаются НДС.

Что касается обеспечительного платежа, взимаемого в рамках договора аренды, то такой платеж следует рассматривать как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего оказания услуг аренды. Соответственно, такой платеж должен быть учтен в базе по НДС:

— либо на момент заключения договора аренды (если обеспечительный платеж, внесенный до заключения договора аренды, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды);

— либо на момент получения денег (если платеж внесен после заключения договора аренды).